解读嘉宾

    李明舜中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长、中华女子学院副院长胡建勇北京市第二中级人民法院民六庭法官王芳北京律师协会婚姻家庭专业委员会副主任

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

【法理解读】

   李明舜：本条规定首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。

    根据本条规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。同时，对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。

    理解本条时应注意：1.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产并不是当然地归属产权登记一方，双方可以协商确定；2.在不能达成协议的情况下，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，同时，按揭房屋未还债务也应由其继续承担；3.对于婚后参与还贷的一方，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；4.如果夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于双方名下的，应当认定为夫妻共同共有。

    胡建勇：司法实践中，当事人、法官以及社会各界争议较大的是此类房屋的权属性质以及具体分割问题。

    从法条的文义理解来看，诸如“离婚时该不动产由双方协议处理”、“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”、“补偿”等表述，表明本法条对此种情况下的房屋性质，即是个人财产还是夫妻共同财产没有明确表态。本条的立法是问题解决的思路，更多地体现实务操作的公平和公正，而非财产定性的思路。对于社会各界争议的此种情况下房屋属性问题，仍可能存在重大分歧。有两个具体问题需要考虑：一是共同还贷的增值部分如何认定；二是补偿的标准如何确定。特别是市场上房屋价格暴涨，在巨大的利益面前，当事人争议非常大。

【对妇女权益的影响】

   胡建勇：司法实践中，很多离婚诉讼涉及的房屋是男方婚前购买，婚后夫妻共同还贷。本法条的规定体现了社会现实下的实质公平，有利于保护妇女在婚后生活中共同还贷部分的利益。但与此同时，将可能导致妇女离婚后得钱无房、居无定所。

【妇女维权对策】

   王芳：如果是两人婚前购房，女性最好和男方一起出资付房产的首付款，房产共同署名。或者，虽然一方婚前个人贷款购房，但婚后双方共同偿还了大部分银行贷款，可协商将共同偿贷配偶增加为房产共有人之一，通过权属变更的方式确定配偶对房屋的所有权。

第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

【法理解读】

   《婚姻法解释（三）》第十一条规定单纯从物权法的善意取得制度来看并无不妥，而且也是在夫妻共有房屋买卖的交易安全和夫妻关系保护方面寻找相对的平衡。但是考虑到房屋并非仅仅是一项财产，而是婚姻的住所、家庭的载体，特别是用于婚姻家庭共同生活居住需要的房屋更是如此，所以，对于用于婚姻家庭共同生活居住需要的房屋，在认定善意取得时应当从严把握，否则就会造成新的矛盾甚至是激烈的冲突。

   王芳：本解释中受害配偶所能主张的“损失”，应不仅包括实际售房款，而且还应包括配偶私自出售房产给另一方带来的其他损失，如：实际售房款低于市价的差额、因房屋出售而产生的另行租房费用等等。

【对妇女权益的影响】

   胡建勇：司法实践中，男方通过擅自出卖夫妻共有房屋转移财产的案例时有发生，严重侵害了妇女合法权益。本法条的规定体现了与物权法的衔接，保护了交易安全，从价值取向上自然就忽视了夫妻共有财产的保护，亦未突出对妇女权益的保护，尤其是对于一方擅自出卖夫妻共有财产的损失认定上，未明确表示与婚姻法第四十七条的衔接，略显不足。

【妇女维权对策】

   李明舜：为了防止夫妻一方擅自处分共同共有的房屋，对于夫妻共同共有的房屋最好在产权登记时使用双方的姓名，或者在产权证上明确谁是共有人。在这种情形下，第三人如果明知房屋为共有而在没有得到所有共有人同意的情况下购买，就构不成善意取得。

   胡建勇：现实生活中妇女要有意识保护夫妻共有房屋。女方也可以在离婚诉讼中强调男方擅自出卖房屋的情节，依据婚姻法第四十七条要求法院判令男方少分夫妻共有财产。

    第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

【法理解读】

   李明舜：本规定的根据在于，1.婚姻关系存续期间，虽然双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，但由于产权登记在一方父母名下，所以产权应当归产权证上载明的一方父母，而不是出资者；2.房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，它的价格不由市场供求关系决定，所以出资者的出资实际上也并不是整个房屋的价格，甚至只占房屋实际价格的一小部分；3.不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在这种情况下，出资者并没有购买该房屋的资格。

    这一规定虽然对出资者未必完全公平，但它却较好地保护了老年人的合法权益。

   胡建勇：根据该规定，对于夫妻共同出资部分，不能在离婚诉讼中解决，只能作为债权另案处理，夫妻一方可在离婚后作为原告，要求产权登记的父母一方返还出资，至于出资部分的利息也应适当考虑。对于房屋的增值部分，夫妻均无权主张给付。

【妇女维权对策】

   胡建勇：现实生活中，妇女要清楚夫妻对外出资行为的后果，要有意识保护夫妻出资权益，如不能体现在产权登记上，应与夫妻另一方及父母协议确定房屋相应的权利，白纸黑字，各方签字，才能产生法律效力，维护自己的合法权益。

   王芳：建议在购房之初，夫妻两个应与父母签订书面协议，明确约定房屋的权属问题，在有条件的情况下该协议最好经过公证。一旦夫妻面临离婚，配偶一方可以先依据购房时与父母之间签订的书面协议先行起诉房屋确权诉讼，把房产确定为夫妻共同财产后，在离婚案件中便可以作为夫妻共同财产予以分割。(本报记者 王春霞)