内容: ————房屋买卖合同的生效要件

案例：

2003年5月中旬，华某因到外地工作，欲将其所有的某小区的一套单室居房屋出售，同住小区的汪某得知后向华某提出买房，双方签订了房屋买卖合同。双方约定：合同生效时给付5万元，3个月后给付10万元，双方办理房屋产权过户手续。双方签约后，汪某给付华某5万元。一个月后，胡某得知华某要卖房，便提出愿以17万元一次性付款购买此房。华某见有利可图，，便与胡某签订合同，将此房卖给胡某，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。汪某得知后，要求华某履行合同，胡某退出，均遭到拒绝，华某只愿退款。汪某遂起诉至法院，认为自己的房屋买卖合同在先，要求确认华某与胡某的房屋买卖合同无效，并要求华某为自己办理房屋产权过户手续。如不能办理过户手续，则要求华某“退一赔一”。

此案例存在几个重要的疑问：华某与胡某分别签订的房屋买卖合同哪个有效？还是都有效？胡某是否要退房？

法律分析

本案争议的焦点在于两个房屋买卖合同的效力及房屋产权究竟应由谁取得？我国《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相当的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”由此可见，本案两个合同均符合合同生效的一般要件，且没有合同无效的情形。因此，从法律角度上分析，两个合同均有效。

本案的关键问题是房屋买卖合同的生效要件不同与房屋产权转移的生效要件，虽然两个买卖合同均有效，但只能有一人取得房屋产权，究竟是先订合同的汪某，还是已经登记的胡某？

我国《城市房地产管理法》第35条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依据本法第五章的规定办理权属登记。第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向上级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。由此可见，我国物权变动时，须有物权变动的意思表示及履行登记之法定形式，方能发生物权变动的法律效力。物权变动不经登记不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不能发生物权变动的效力。

从以上分析可以看出，胡某经过产权变更登记，依法取得了房屋产权，成为房屋合法所有人，而汪某与华某签订的合同虽然在先且有效，但没有办理产权登记，因而不能发生物权转移的效力。

汪某可以依据合同要求华某承担违约责任、赔偿损失，但不能依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求华某“退一赔一”。（溧阳市妇联供稿）